El análisis se realizó a partir de los datos suministrados por el Portal Propia, plataforma colaborativa del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (COCIR) que ofrece la oferta de propiedades de los corredores inmobiliarios matriculados en la 2da circunscripción de Santa Fe.
La información se corresponde al 25 de marzo de 2025, referencia temporal del análisis presentado.
Señalaron que la base suministrada posee un total de 46.863 viviendas, de las cuales 1.803 están ofertadas en alquiler permanente, 153 en alquiler temporario y las 44.907 restantes están disponibles para la venta.
El informe indica que en marzo, la cantidad de viviendas ofrecidas para alquiler permanente se redujo un 12,5 % en relación a noviembre de 2024 pero se mantuvo relativamente estable con respecto a marzo de 2024. El aumento más importante de la oferta se registró luego de la derogación de la ley de alquileres a fines de 2023.
Y registraron que la cantidad de viviendas publicadas a la venta mostró una tendencia hacia la baja a lo largo del todo el período analizado, con una contracción interanual de 10,4%.
Tipo de viviendas
Al considerar el tipo de vivienda, se observa una predominancia de los departamentos en la oferta total de inmuebles en la Región, con una participación del 82,1% en el caso de alquileres permanentes y del 71,8% en lo que respecta a la venta. Por su parte, el 17,1% de los inmuebles publicados en alquiler permanente son casas, mientras que asciende a 27,1% cuando se consideran los que están disponibles a la venta. Los departamentos de pasillo tienen una participación marginal tanto en lo que se refiere a alquiler permanente como a venta. La composición de la oferta de alquileres temporales según tipo de vivienda tiene una morfología distinta, correspondiendo el 52,3% de los anuncios a casas y el 47,7% a departamentos.
Oferta habitacional en Rosario
La misma representa el 85,4% del total ofrecido entre las localidades de la 2da circunscripción de Santa Fe, lo que significa 40.282 viviendas. En relación con su distribución, el 95,6% están ofrecidas para la venta, el 3,9% para alquiler permanente y el 0,2% restante en alquiler temporario
La disponibilidad de viviendas a la Venta en Rosario, mantiene la tendencia decreciente que se viene observando desde diciembre de 2023. Por su parte, la disponibilidad de viviendas en alquiler, registra una baja con respecto a noviembre de 2024. La disponibilidad de viviendas ofrecidas en Alquiler en Rosario si bien registró un importante incremento con la derogación de la Ley de Alquileres, luego se mantuvo relativamente estable, con una oferta en marzo de 2025 similar a la registrada en el mismo período de 2024. Por su parte, los anuncios sobre viviendas ofrecidas a la venta, cayeron un 17,5% entre diciembre de 2023 y marzo de 2025 y, un 11,6% en términos interanuales
En cuanto a la distribución por barrios, el Centro de la ciudad concentra la mayor disponibilidad de viviendas para alquiler y venta. De hecho, representa poco más del 35% de lo ofrecido para alquiler permanente y el 31,7% de las viviendas para la venta. En materia de disponibilidad de alquiler permanente, Nuestra Sra. de Lourdes ofrece el 9,9% del total, seguido por Alberto Olmedo (Pichincha) con 7,3% y Martin con 6,6%.
En relación a las viviendas en ventas, también los barrios más significativos después del Centro son Nuestra Sra. De Lourdes, Pichincha y Martin.
En Rosario prevalece la oferta de departamentos ya sea para alquiler permanente como para la venta. De hecho, la disponibilidad asciende al 90,6% y 81,2%, respectivamente. El resto de la oferta se corresponde, principalmente, a casas, con proporciones de 8,5% para alquiler permanente y 17,6% para la venta. El peso de los departamentos de pasillos es muy bajo en el total ofrecido.
Considerando la oferta de viviendas total en la ciudad, tanto para venta como alquiler, el 30,5% de la oferta disponible en marzo de 2025 se corresponde a departamentos de 1 dormitorio. Le sigue, con aproximadamente el 25%, los departamentos de dos dormitorios.
Precios
El valor promedio de un monoambiente asciende a $230.000 para Rosario. En los barrios Martin, Pichincha y Nuestra Sra. de Lourdes el valor se encuentra por encima de la media, mientras que Barrio Abasto y República de la Sexta por debajo de esta. En el Centro, el valor promedio ofertado es igual al de la media de la ciudad.
En el caso de departamentos de 1 dormitorio, el valor promedio en Rosario es de $300.000, encontrándose Barrio del Abasto y Pichincha por encima de dicho guarismo. República de la Sexta tiene valores ofertados por debajo de la media de la ciudad de Rosario, mientras que en Centro, Martin y Nuestra Sra. de Lourdes es igual a ésta.
En el caso de departamentos de dos dormitorios, el promedio para Rosario es de $425.000. En esta tipología de departamentos, los barrios Martin, Centro y del Abasto registran valores superiores a la media y los restantes se encuentran por debajo de los $ 425.000.
¿Qué pasó con la inflación?
El valor ofertado de los departamentos de 2 dormitorios es el que mayor variación interanual registra en marzo de 2025 (80%), mientras que en los de un dormitorio la variación interanual es de 66,7% y de monoambientes de 53,3%. Cabe mencionar que el nivel general del IPC Santa Fe registró una variación interanual de 67,5% en febrero de 2025. Sin embargo, la apertura correspondiente a Alquileres de Vivienda en el IPC de Santa Fe registró un incremento interanual de 252,3% en dicho período. Por lo que se evidencia que la variación interanual de los valores de oferta de nuevos alquileres se encuentra muy por debajo de la variación computada en el IPC.
Relación alquileres y salarios
A continuación se muestra la evolución de la proporción del salario de un empleado de comercio (categoría Maestranza A – sin antigüedad) que se destina al pago del alquiler, tomando como referencia el valor ofertado de alquiler de departamentos (monoambiente, 1 y 2 dormitorios) en el centro de la ciudad de Rosario.
Tal como se observa en el Gráfico 12, para afrontar el alquiler de un monoambiente un empleado de comercio destinaría el 24,8% de su salario en marzo de 2025, guarismo que se mantiene estable con respecto a marzo de 2024, pero algo superior a los registrados en el segundo semestre de 2024. Desde ya, la proporción aumenta a medida que se consideran departamentos de mayor tamaño, representando el 32,3% del salario el alquiler de un departamento de 1 dormitorio y el 48,4% en de dos dormitorios. Estas proporciones se encuentran por encima de la registrada en 2024.
Escrituras de compra- venta e hipotecas
En base a información provista por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe de la Segunda Circunscripción, se analiza el comportamiento de las escrituras de ventas y de hipotecas del sur provincial. Estas estadísticas resultan vitales para analizar el mercado inmobiliario dado que representa las transacciones efectivamente realizadas.
En el caso de las compraventas, a lo largo del año 2023 se registra una cierta estabilidad en torno a unas 1.165 escrituras promedios mensuales. Durante los tres primeros meses de 2024 se observa una caída importante, alcanzando en marzo el número de 346 escrituras solamente.
Posteriormente, la cantidad de escrituras se recupera a valores anteriores, culminando el año con un promedio mensual de 1.211. De este modo, el año 2024 cerró con un aumento de 3,9% respecto de 2023 en la cantidad de escrituras de compraventas. En cuanto al primer bimestre de 2025, los datos son auspiciosos dado que el número de escrituras aumentaron un 56% respecto a igual período de 2024 y un 38% en relación con el de 2023.
La performance de las escrituras de hipotecas estuvo más comprometida durante el período analizado. Tal como se observa, la contracción del número de hipotecas comenzó en mayo de 2023 para recuperarse recién en agosto de 2024. Ello conllevó a que la cantidad mensual promedio de escrituras hipotecarias en 2024 fuera de 48, la cual significa casi la mitad de las correspondientes a 2023 (94 escrituras mensuales promedio). No obstante y a igual que en compraventas, los datos del primer bimestre son alentadores debido a que la cantidad acumulada entre enero y febrero de 2025 crecieron un 221% respecto a igual período de 2024, alcanzado una cifra similar a la del primer bimestre de 2023.
“A modo de reflexión vale la pena destacar el rol clave del corredor inmobiliario asesorando a aquellas personas interesadas en sacar un crédito hipotecario, porque hemos visto publicaciones donde figura “apto crédito hipotecario”, cuando en realidad no lo es. Eso entorpece mucho, y la gente no solo pierde tiempo, sino que también se desilusiona”, destacó Alejandro Bassini, coordinador del departamento de Estadística de COCIR.