A raíz de la modificación del catálogo de inmuebles patrimoniales y de las posibilidades de intervención en esas edificaciones dadas a conocer el año pasado, el Concejo Municipal comenzó a debatir la posibilidad de que en alguno de esos edificios se puedan hacer obras bajo el régimen de construcción en altura con perímetro libre, más conocido como ordenanza de torres.
El proyecto establece que se permitirá la tipología torre en inmuebles protegidos patrimonialmente cuando se cumplan tres condiciones. La primera es que el inmueble tenga protección patrimonial parcial o indirecta (quedan afuera los «intocables» catalogados con grado 1, que aumentaron de 60 a 180) y que se encuentre dentro de los sectores de la ciudad donde se admite la tipología de torre.
En tanto, la segunda es que el lote tenga una superficie mínima de 1.000 metros cuadrados. Y la última es que para llevar a cabo la intervención se realice un convenio patrimonial negociado entre el interesado y el área de Patrimonio de la Secretaría de Planeamiento municipal, y su posterior remisión al Concejo para su aprobación.
Es decir, no se trata de una autorización automática, sino de un procedimiento institucional con parámetros objetivos y fijados previamente por la normativa que garanticen la preservación efectiva de los inmuebles patrimoniales, pero que permitan, por las características de los lotes, desarrollos particulares.
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Ejemplo concreto
“El peor enemigo del patrimonio no es el desarrollo urbano. Es el abandono. Cuando un edificio patrimonial no tiene condiciones de viabilidad económica para su recuperación, el riesgo real no es que cambie, sino que se deteriore hasta perderse”, explicó Fabrizio Fiatti, el concejal autor de la iniciativa.
Un ejemplo concreto es el que se dio en la esquina de 9 de Julio y Oroño, votado como un expediente aislado en diciembre. Se trataba de un inmueble que tenía protección patrimonial en una de sus secciones, y además está ubicado en un área de protección histórica como es el bulevar.
«Sin embargo, toda esa esquina de la estación de servicio era una gran vacancia. Entonces, entendimos que allí es conveniente poner una torre con los beneficios urbanísticos que tiene el formato, antes que una edificación pegada a la medianera, que genera otro tipo de impacto, puntualizó.
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Planificación urbana
La iniciativa se enmarca dentro de la planificación urbana vigente. La ordenanza de torres establece con precisión los ámbitos de la ciudad donde esta tipología es admisible, con condiciones específicas de superficie, alturas máximas para cada zona, relación con el entorno y parámetros morfológicos que incluyen mayor aprovechamiento del suelo para espacio público y espacios verdes.
La propuesta no modifica esos ámbitos ni habilita excepciones arbitrarias, sino que incorpora un mecanismo que permite aplicar las reglas existentes en casos donde también existe protección patrimonial, garantizando simultáneamente la preservación y el desarrollo.
Los inmuebles contemplados son los protegidos de segunda categoría, que no tienen un valor en su totalidad, sino algunos elementos que merecen protección, mientras otros pueden ser alterados y modificados. A estos se les se permitió darle mayor edificabilidad para que puedan refuncionalizarse o tener algún mecanismo para ser sostenibles en el tiempo sin la demolición o la eliminación de los elementos protegidos.
En tanto, también incluye a los de rango 3, que son los que tienen una protección por el entorno, es decir que están en el marco de una cuadra o una manzana de protección.
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Desarrollo urbano
Según el edil, uno de los principales problemas que enfrenta el patrimonio urbano es la falta de mecanismos que permitan financiar su recuperación y mantenimiento. «Preservar un inmueble patrimonial implica costos elevados», y en muchos casos, la ausencia de incentivos adecuados es lo que derivó en el deterioro progresivo de esos inmuebles, aclaró.
La propuesta, que tiene su punto de partida en la actualización normativa realizada a finales del año pasado, reconoce esta realidad y establece un instrumento que permite que el desarrollo urbano contribuya a la preservación patrimonial, a través de la aplicación de mecanismos existentes.
“Rosario no crece por excepción. Crece por planificación. La torre no es un privilegio ni una excepción arbitraria. Es una herramienta urbanística precisa que la ciudad utiliza en lugares específicos para mejorar su estructura urbana y en los cuales las condiciones de los lotes son aptas para ese tipo de desarrollo. La ciudad no puede elegir entre patrimonio o desarrollo. Tiene la responsabilidad de lograr ambas cosas. Cuando el Estado regula con inteligencia, es el propio desarrollo el que financia la preservación”, señaló el presidente de la comisión de Planeamiento.
El convenio patrimonial, una figura también existente y con buena recepción en la ciudad, permitirá establecer condiciones específicas de preservación, restauración e integración del inmueble protegido dentro del proyecto urbano, el cual es evaluado caso a caso por las áreas técnicas. “Con esta iniciativa no estamos debilitando la protección patrimonial, la estamos fortaleciendo. Estamos sumando una herramienta que permite preservarlo mejor, con intervención técnica, control institucional y responsabilidad pública”, sostuvo el concejal.
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Torres
La tipología torre es una herramienta urbanística que permite concentrar volumen edilicio liberando superficie de espacio a nivel de planta baja, retirando las paredes medianeras, lo que para Fiatti «genera mejores condiciones ambientales urbanas»: esto implica mayor ventilación, mejor asoleamiento, menor ocupación del suelo y mayor calidad del espacio urbano, con espacios verdes y posibilidad de comercios en las plantas bajas.
Se trata de una tipología propia de las ciudades contemporáneas que permite optimizar el uso del suelo urbano consolidado sin expandir la mancha urbana, y que Rosario comenzó a desarrollar en sectores claves de la ciudad, como lo es la costa central, desde hace algunos años.
En su visión, la iniciativa se inscribe en «una visión integral de la ciudad», que reconoce el valor de su patrimonio histórico como parte de su identidad, pero también la necesidad de acompañar su evolución. Rosario es una ciudad que creció integrando distintas capas históricas, y su desarrollo urbano es parte de su identidad», aseguró.
“La preservación no se logra congelando la ciudad, sino integrando su historia a su futuro. Las grandes ciudades del mundo no preservan menos porque se desarrollan. Preservan mejor porque saben cómo hacerlo. La ciudad que preserva su patrimonio y al mismo tiempo planifica su crecimiento es una ciudad que se respeta a sí misma. Rosario no elige entre pasado y futuro. Construye ambos”, concluyó el concejal.